本ツールは概算金額の試算です。個人が自分の住まいを売る場合を前提とし、特例が使えるかどうかは入力したチェック項目だけで判定しています。実際の税額は、取得費を裏づける書類や特例の適用の可否によって変わります。
本ツールの計算結果は一般的な制度に基づく概算であり、個別の税務相談に代わるものではありません。実際の申告・納税にあたっては、税務署・税理士などの専門家にご相談ください。3,000万円の特別控除を使って税金が0円になる場合も、確定申告が必要です。
はじめに｜家を売ったときの税金の考え方（30秒でわかる）
税金がかかるのは、売ったお金そのものではなく、そこから買ったときのお金と売るための費用を引いたもうけ（譲渡所得）です。給与などとは分けて計算します。自分の家なら、もうけから3,000万円を差し引けます。
売ったお金
譲渡収入
売却価格に、買主から受け取る固定資産税の精算金を足した額
−
差し引けるもの
取得費 ＋ 譲渡費用
買ったときの代金・諸費用（建物は値下がり分を引く）と、仲介手数料などの売るための費用
−
自分の家なら
3,000万円の特別控除
もうけが3,000万円までなら、税金は0円（要件あり）
＝
残ったもうけ × 税率
＝ 税金
税率は持っていた期間で変わります：5年以下 39.63%／5年超 20.315%／10年超は6,000万円以下の部分が14.21%（要件あり）
1売る家の条件を入れる
STEP 1いくらで、いつ売るか
売る家の種類
売却価格必須
万円
売買契約書の売買代金。個人が売る住宅に消費税はかかりません。
売った日として数える日
どちらかを選べます。年末に契約して年明けに引き渡すときは、どちらを選ぶかで「売った年」が変わり、税率の区分や特例の期限が変わることがあります。
日割りの起算日
買主から受け取る精算金（引渡し日からの日割り）－
精算金は売却価格に足して譲渡収入になります（税金の計算に入ります）。その年の固定資産税は1月1日の所有者として売主が年額を払うので、手元に残るお金の計算では年額を差し引きます。
STEP 2買ったときのこと（取得費）
どうやって手に入れたか
相続・贈与で受け継いだ家は、亡くなった人・贈与した人が買った日と買った金額を引き継ぎます。受け継いだ日を入れると、短期と誤って判定されます。
購入代金（土地＋建物）
万円
建物の消費税を含む総額。注文住宅は、土地代と建築代の合計です。
そのうち建物の価格の決め方
当時の税率
建物の価格 ＝ 消費税額 ÷ 税率 ×（1＋税率）。個人から買った中古住宅は消費税がかからないので、この方法は使えません。税率が変わる前に契約し、変わった後に引渡しを受けた場合は、経過措置で契約時の税率になることがあるので、税率を選んでください。
建物の割合
％
固定資産税評価額の比などから決めます。根拠がない割合は、申告では認められないことがあります。
建物の価格－
買ったときの諸費用
万円
仲介手数料・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税・印紙税など。入居前の期間のローン利子・保証料も入れられます。土地と建物の価格の比で分けて取得費に入れます。
建物の構造
マンションは多くが鉄筋コンクリート造です。重量鉄骨（4mm超）など表にない構造は「その他」で償却率を入れてください（国税庁 No.3261 の表にある構造だけを用意しています）。
STEP 3売るときにかかるお金
その他の譲渡費用
万円
測量費・売るための解体費・立退料など。家を取り壊して土地を売る場合の建物の未償却残高（取壊しの損失）は、取得費に含めて計算しているので、ここには入れないでください。
税金の計算には入らない支出
抵当権を抹消する不動産の数
個
登録免許税は1個1,000円。土地と建物で2個が目安。
ローンの一括返済手数料
万円
金融機関によって0円〜数万円。
2計算結果
上の「売却価格」と「買った日」、「売買契約の日」「引渡しの日」を入力すると、税金と手元に残るお金の試算が表示されます。
コピーしました
入力した内容はこの画面の中だけにあり、URLには自動で書き込みません。上のボタンを押したときだけ、入力内容を埋め込んだURLが作られてコピーされます（売却価格やローン残高も含まれますので、共有先にはご注意ください）。サーバーには何も送信されません。このページを閉じたり再読み込みすると、入力した内容は残りません。
売る年をずらすと
売った日・契約日を同じ月日のまま1年ずつずらして計算します。ローン残高は同じとし、手取りはローンを返す前の額です。建物の値下がり分（減価償却）は年数に応じて増えます。住まなくなった日・取り壊した日はずらさず、入力した日付のまま計算します。特例の列の「期限切れ」は住まなくなった日から3年目の年末を過ぎる年、「取り壊しから1年超」は取り壊した日から1年を過ぎて契約する年（まだ取り壊していないなら、期限内の年に合わせて取り壊せば使えます）、「要件未達」は STEP 4 のチェック項目に✓が無い、「住まなくなった日なし」は STEP 4 の住まなくなった日が未入力、という意味です。
売ったときの税金のしくみ（図解）
図は、上に入力した数字で描いています。
図1 もうけ（譲渡所得）と税金のしくみ
売ったお金（譲渡収入）から、取得費と譲渡費用を引いた残りが「もうけ」です。自分の家なら、もうけから3,000万円を差し引き、残った部分にだけ税率がかかります。
取得費譲渡費用もうけ3,000万円控除税金がかかる部分
図2 持っていた期間と税率
持っていた期間は、実際に売った日ではなく売った年の1月1日で数えます。そのため、税率が下がるのは「◯年◯月」ではなく「◯年に売ったとき」からです。
図3 住まなくなってからの期限
引っ越したあとでも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば、3,000万円の特別控除と軽減税率を使えます。
図4 旧居の特例と新居の住宅ローン控除
新居に入居した年とその前2年・後3年の計6年のあいだに旧居を売って、3,000万円の特別控除・軽減税率（・買換えの特例）を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられません。この6年の外で売れば両方使えます。
よくある質問
いいえ。特例は確定申告をして初めて使えます。売った年の翌年2月16日〜3月15日に、譲渡所得の内訳書などを付けて申告してください（国税庁 No.3302）。
自分の住まいに使っていた建物は、「建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」を取得費から差し引きます。償却率は、法定耐用年数を1.5倍した年数の旧定額法の率で、木造なら0.031です。経過年数は6か月以上を1年、6か月未満を切り捨てます。差し引く額は取得価額の95%までです（国税庁 No.3261）。
売ったお金（譲渡収入）の5%を取得費にできます（概算取得費）。実際の取得費が5%より少ないときも、5%を使えます。ただし多くの場合、実際の取得費より小さくなり税金が増えるので、まず売買契約書や通帳の記録を探してみてください。
引けません。もうけから引ける譲渡費用は、仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費・売るための解体費など、売るために直接かかった費用です。抵当権の抹消費用・ローンの一括返済手数料・引越し代は譲渡費用になりません。本ツールでは、手元に残るお金の計算だけで差し引いています。
持分ごとに、もうけと税金を別々に計算します。3,000万円の特別控除は、持分を持ち、その家に住んでいる人ごとに使えるので、2人とも要件を満たせば最大6,000万円まで差し引けます。土地だけに持分がある人は、建物の所有者と一緒に住み、同時に売るときに限って使えます（本ツールは土地と建物で同じ持分の場合を計算します）。
税金はかかりません。さらに、新しい住まいを住宅ローンで買う場合や、住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合は、損失を給与などの所得から差し引き、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります（国税庁 No.3370・No.3390。令和9年12月31日までの売却が対象）。本ツールは損失の金額までを示し、特例による還付額は計算していません。
自分が住んでいた家なら、この計算が使えます（買った日と買った金額は、亡くなった人のものを引き継ぎます）。自分が住んでいなかった実家を売る場合の「相続した空き家の3,000万円控除」や、相続税の一部を取得費に足せる特例は、本ツールでは計算していません。
所得税に上乗せされる税の合計（所得税額の2.1%）は変わらない見込みです。令和8年の税制改正で、令和9年（2027年）分からは復興特別所得税が1.1%に下がり、防衛特別所得税1%が加わる予定です。本ツールでは合計の2.1%で計算し、内訳は「復興特別所得税など」とまとめて表示しています。
計算の前提と出典
計算の前提：令和8年（2026年）4月1日現在の法令に基づく概算です。個人が自分の住まい（居住用財産）を売り、給与などとは分けて課税される分離課税の譲渡所得として計算しています。取得費は購入代金と諸費用から建物の減価償却相当額（非業務用）を引いた額と、譲渡収入の5%（概算取得費）の大きいほうを使います（土地と建物で同じ方法を使います）。購入の諸費用は土地と建物の価格の比で分けます。課税譲渡所得は1,000円未満、所得税（復興特別所得税などを含む）と住民税は100円未満を切り捨てています。住民税は市町村民税と道府県民税をまとめて切り捨てる簡便な方法です。
新居の住宅ローン控除：住宅ローン控除シミュレーター v22 の計算を使い、扶養家族なし・元利均等・金利一定・年収一定としています。売った年は、譲渡所得を合計所得金額に足して所得要件（2,000万円以下など）を判定します。合計所得金額は分離課税の譲渡所得を特別控除の前の額で数えるので、3,000万円控除で税金が0円でも、その年の合計所得金額には売却のもうけが丸ごと入ります（国税庁 No.1170）。売った年の譲渡所得の所得税から住宅ローン控除を引ける分は含めていません（控除額は少なめに出ます）。
本ツールで扱っていないもの：相続した空き家の3,000万円控除、相続税の取得費加算、買換え・交換の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除による還付額、土地と建物で持分が違う共有、事業用・賃貸用に使っていた部分、国民健康保険料などへの影響、消費税がかかる売却。
