はじめに｜住宅ローン控除の考え方（30秒でわかる）
住宅ローン控除は「年末ローン残高の0.7％」が戻る制度ですが、3つの天井があり、計算した金額がまるごと戻るとは限りません。払っている税金より多くは戻らないのが最大のポイントです。
計算のもと
年末ローン残高 × 0.7％
毎年12月31日時点の残高
残高が減れば控除も減る
3つの天井で頭打ち
① 借入限度額
② その年の所得税額
③ 住民税は年9.75万円まで
残るもの
実際に軽くなる税額
＝ 最長13年間の合計
3つの天井は引き算ではなく「頭打ち」です。年末残高×0.7％と3つの天井のうち、いちばん小さい額までしか税金は軽くなりません。
このツールは、他の多くの試算が示す「借入限度額 × 0.7％ × 13年」という理論上の最大値ではなく、あなたの年収で実際に引ける金額と、引ききれずに残る金額（使い残し）を分けて表示します。
いまの住宅ローン控除（2026〜2030年入居）
控除率は0.7％。年末のローン残高に掛けた額が、その年の所得税（引ききれない分は翌年の住民税）から差し引かれます。借入限度額と控除期間は、住宅の省エネ性能・新築か既存か・入居する年で決まります。下の表で、いま選んでいる条件を色付きで示しています。
※ 表は横にスクロールできます。
| 住宅の区分 | 2026R8 | 2027R9 | 2028R10 | 2029R11 | 2030R12 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・ | 新築・買取再販 | 4,500万円（5,000万円）× 13年 | ||||
| 既存 | 3,500万円（4,500万円）× 13年 | |||||
| ZEH水準省エネ住宅 | 新築・買取再販 | 3,500万円（4,500万円）× 13年 | ||||
| 既存 | 3,500万円（4,500万円）× 13年 | |||||
| 省エネ基準適合住宅 | 新築（買取再販を除く） | 2,000万円（3,000万円）× 13年 | 支援対象外2027年末までに建築確認を受けたもの等は 2,000万円 × 10年 買取再販は 2,000万円（3,000万円）× 13年 | |||
| 既存 | 2,000万円（3,000万円）× 13年 | |||||
| その他住宅 | 新築・買取再販 | 支援対象外2023年末までに建築確認を受けたもの等は 2,000万円 × 10年 | ||||
| 既存 | 2,000万円 × 10年 | |||||
| 所得要件 | 合計所得金額 2,000万円以下 |
|---|---|
| 床面積要件 | 40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上） |
| 立地要件 | 令和10年（2028年）以降の入居分から、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は適用対象外 |
| 返済期間 | 借入金の償還期間が10年以上であること |
表の見方：金額は借入限度額（年末残高のうち控除の対象になる上限）で、カッコ内は子育て世帯等（19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方）に適用される上乗せ後の金額です。買取再販住宅は原則として新築と同じ水準ですが、省エネ基準適合住宅を2028年（令和10年）以降に取得する場合だけは例外で、2,000万円（3,000万円）×13年が続きます。増改築・リフォームは2,000万円・10年です。
出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」および「住宅ローン減税」。
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住宅の条件
住宅の種類
省エネ性能の区分必須
入居する年
入居する月
返済開始月として扱います
19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方。借入限度額が上乗せされます。
借入の条件
借りる人
借入額必須
万円
返済期間
年
10年以上でないと控除は使えません（空欄なら35年で計算）
返済方式
金利のシナリオ
金利（年）
％
全期間この金利で試算します
毎月の返済額（概算）—
控除を受ける方の収入
年収（額面）必須
万円
ローンを借りるご本人のぶんだけ
扶養親族（16歳以上）
人
一般の扶養控除の対象者
16歳未満の子
人
扶養控除はないが、年収850万円超では控除に効きます
特定扶養親族（19〜22歳）
人
配偶者の年収（額面）
万円
空欄なら0円として計算します
精度を上げる（任意）
住宅の取得対価等の額
万円
空欄なら考慮しません
社会保険料（年額）
万円
その他の所得控除
万円
生命保険料控除・iDeCoなど
昇給率（年）
％
空欄なら年収は13年間そのまま
老人扶養親族（70歳以上）
人
控除期間13年間の合計
コピーしました
使い切れているか
年ごとの内訳
※ 表は横にスクロールできます。
このツールならではの、3つの気づき
いつ、いくら軽くなるか（手続きの流れ）
